เอฟเฟคร่า: การฉ้อโกงมวลชนในตลาดอสังหาริมทรัพย์มือสอง

เอฟเฟกต์ดอลินา คืออะไร และทำไมมันจึงกลายเป็นหนึ่งในความเสี่ยงหลักในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของรัสเซียและประเทศอื่น ๆ ในอดีตโซเวียต การวิเคราะห์ภัยคุกคามสำหรับนักลงทุน สาเหตุของการยกเลิกข้อตกลงในศาล และคำแนะนำในการปกป้องผู้ซื้อ

คำว่า "เอฟเฟกต์ดอลินา" ได้ถูกนำมาใช้หลังจากกรณีที่เป็นที่พูดถึง ซึ่งเกี่ยวข้องกับนักร้องชื่อดัง ลาริสา ดอลินา ภายใต้ชื่อเรียกนี้ หมายถึงแผนการฉ้อโกงที่ผู้ขายอพาร์ตเมนต์ (โดยปกติเป็นผู้สูงอายุ) หลังจากการทำธุรกรรมไปแล้ว ก็นำมาต่อสู้ในศาลเพื่อยกเลิกมัน โดยอ้างว่าเขาหรือเธอได้กลายเป็นเหยื่อของการฉ้อโกงทางโทรศัพท์ แผนการเช่นนี้ทำให้ "ผู้ขาย" สามารถนำอพาร์ตเมนต์กลับมาได้ โดยปล่อยให้เขาหรือเธอเก็บเงินที่ผู้ซื้อได้จ่ายไปแล้วไว้ พื้นที่การปรากฏของคำนี้ได้ถูกบันทึกในสื่อและแม้กระทั่งในแหล่งข้อมูลอ้างอิง: เช่น ในช่วงปลายปี 2025 วิกิพีเดียได้เผยแพร่บทความที่มีคำอธิบายโดยละเอียดเกี่ยวกับปรากฏการณ์นี้ (ซึ่งส่วนใหญ่เกี่ยวข้องกับกรณีที่เกี่ยวข้องกับผู้ขายที่สูงอายุ)

ประวัติการเกิดขึ้นของคำ

ในศูนย์กลางของเรื่องราวคือกรณีของลาริสา ดอลินา ในฤดูร้อนปี 2024 นักร้องได้ขายอพาร์ตเมนต์ของเธอในมอสโก เงินที่ได้รับได้ถูกส่งต่อให้กับผู้ร้าย (บางส่วนผ่าน "บัญชีที่ปลอดภัย") และต่อมาได้มีการตรวจพบว่าเธอถูกหลอกลวง ในเดือนกันยายนปี 2025 ศาลได้ตัดสินว่าข้อตกลงนี้เป็นโมฆะเนื่องจาก "ข้อบกพร่องของความตั้งใจ" ของดอลินา (เธอถูกนำไปสู่ความเข้าใจผิด) และกลับมาให้อพาร์ตเมนต์แก่เธอ ในขณะที่ผู้ซื้อได้สูญเสียทั้งที่อยู่อาศัยและเงินไป กรณีที่เป็นที่พูดถึงนี้ได้กลายเป็นสัญญาณเตือน: ทั่วทั้งประเทศเริ่มมีเรื่องราวที่คล้ายคลึงกันเกิดขึ้น ผู้ขายและญาติของพวกเขาเริ่มไปที่ศาลพร้อมกับการเรียกร้องเพื่อคืนที่อยู่อาศัย โดยอ้างว่าตนถูกนำไปสู่ความเข้าใจผิด ในสื่อและในชุมชนทางกฎหมาย แผนการนี้ได้กลายเป็นที่เรียกว่า "เอฟเฟกต์ดอลินา" เมื่อกรณีหนึ่งได้เปลี่ยนเป็นความกลัวในวงกว้างในตลาดอสังหาริมทรัพย์มือสอง

สาระสำคัญทางกฎหมายของปัญหา

ความขัดแย้งของผลประโยชน์ทางกฎหมายที่นี่เป็นเรื่องที่ง่าย: ในด้านหนึ่งคือการปกป้องสิทธิของผู้ขาย "ที่ได้รับความเดือดร้อน" (โดยเฉพาะผู้สูงอายุ ผู้ด้อยโอกาส) ในการคืนสินทรัพย์ของตน ในด้านอื่นคือสิทธิของผู้ซื้อที่ดีในการรักษาที่พักอาศัยที่เขาหรือเธอได้ซื้อไป เนื่องจากเป็นเรื่องที่ยากที่จะพิสูจน์ความเชื่อมโยงทางอาญาระหว่างผู้ซื้อกับผู้หลอกลวง ศาลจึงมักใช้บรรทัดฐานที่ปกป้องผู้ขายจากความเข้าใจผิดหรือการหลอกลวง สาเหตุหลักของการยกเลิกข้อตกลงคือการเข้าใจผิดอย่างมีนัยสำคัญของผู้ขายหรือการหลอกลวง (มาตรา 178, 179 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของรัสเซีย)

• ศาลมักจะยกเลิกข้อตกลงที่เกี่ยวข้องกับผู้ขายที่อ่อนแอโดยอ้างอิงจากมาตรา 177–179 ของประมวลกฎหมายแพ่ง (ความไร้ความสามารถ การเข้าใจผิด การหลอกลวง)
• ในทางปฏิบัติแล้ว ผู้ซื้อหลังจากการโต้แย้งข้อตกลงมักจะไม่มีอสังหาริมทรัพย์ และเงินที่จ่ายอาจไม่ได้กลับคืน — บ่อยครั้งเงินจะยังคง "ถูกอายัด" จนกว่ากระบวนการทางอาญาจะเสร็จสิ้น
• มุมมองของศาลคือการปกป้อง "ฝ่ายที่อ่อนแอ" ของข้อตกลง: หากพิสูจน์ได้ว่าผู้ขายได้ดำเนินการ "โดยไม่รู้ตัว" (เนื่องจากอายุ โรค ความเครียด หรือการกดดัน) ข้อตกลงจะถูกยกเลิกแม้จะมีความถูกต้องตามรูปแบบ

ขอบเขตและผลกระทบต่อตลาด

ปัญหาได้ขยายเกินกว่าเคสเดียว: ในปี 2025 ข้อตกลงหลายพันรายการในรัสเซียได้ถูกโต้แย้งตามแผนการเหล่านี้ ถึงแม้ว่าตัวเลขทางการของข้อตกลงจะยังคงเสถียร ผู้เข้าร่วมตลาดสังเกตเห็นการเพิ่มขึ้นของความวิตกกังวล ผู้ซื้อปฏิเสธข้อตกลงที่มีราคาต่ำผิดปกติหรือกับผู้ขายสูงอายุ และเรียกร้องการรับประกันเพิ่มเติม ข้อตกลงมือสองหลายรายการในปัจจุบันมีการตรวจสอบเพิ่มเติมและเงื่อนไขที่เข้มงวดมากขึ้น

• ในเมืองใหญ่มีการเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วของการทำธุรกรรมที่ปลอดภัย: ตัวอย่างเช่น นอทารีในเซนต์ปีเตอร์สเบิร์กรายงานว่าจำนวนการทำธุรกรรมผ่านการฝากของนอทารีมีจำนวนเพิ่มขึ้นมากกว่าปกติในฤดูใบไม้ร่วงปี 2025
• นายหน้าอสังหาริมทรัพย์สังเกตเห็นว่าข้อตกลงกับอพาร์ตเมนต์ของ "ผู้สูงอายุ" ได้กลายเป็นเรื่องที่ซับซ้อนยิ่งขึ้น: เริ่มมีการเข้าถึงใบรับรองจากหน่วยแพทย์จิตซึ่งเกี่ยวข้องกับครอบครัวของเจ้าของ การบันทึกการประชุมทางวิดีโอ และการตรวจสอบเอกสารอย่างละเอียด
• มีแนวโน้มว่าจะลดความสามารถในการขายอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว: ตลาดกังวลเกี่ยวกับข้อเสนอ "ที่เปลี่ยนแปลงได้" และที่พักอาศัยของผู้สูงอายุกำลังมีการขายที่ส่วนลดหรือใช้เวลานานขึ้นในการขาย

ความเสี่ยงสำหรับผู้ซื้อและผู้ขาย

• ผู้ซื้อ: เสี่ยงที่จะสูญเสียสิทธิในการเป็นเจ้าของ (อพาร์ตเมนต์จะถูกคืนให้กับเจ้าของเก่า) การอายัดเงินลงทุนและภาระผูกพันในสินเชื่อที่อยู่อาศัย ค่าใช้จ่ายทางกฎหมายที่ยาวนาน และความเสี่ยงทางชื่อเสียง
• ผู้ขายที่เป็นเหยื่อ: เสี่ยงที่จะไม่มีทั้งอพาร์ตเมนต์และเงิน (โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากเงินถูกส่งต่อให้กับผู้ร้าย) การกดดันจากญาติและเจ้าหน้าที่ อาจต้องให้การและมีส่วนร่วมในการฟ้องร้อง

ปฏิกิริยาของรัฐและชุมชนวิชาชีพ

รัฐเริ่มให้ความสนใจกับสถานการณ์นี้อย่างใกล้ชิด ในดูมาของรัฐมีการอภิปรายเกี่ยวกับร่างกฎหมายและมาตรการปกป้อง: มีการเสนอให้มีการรับรองจากนอทารีในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ มีการเสนอให้มีการประกันอพาร์ตเมนต์ในกรณีพิเศษ การนำเสนอ "ระยะเวลาเย็น" (การอายัดเงินในบัญชีธนาคารเป็นเวลาหลายวัน) หน่วยงานต่าง ๆ กำลังประสานงานการประเมินการปฏิบัติทางกฎหมาย ชุมชนวิชาชีพยังเสนอแนวทางใหม่: ตัวอย่างเช่น การขยายสิทธิของนอทารีในการตรวจสอบประวัติของวัตถุและสถานะของผู้ขาย การเพิ่มมาตรการด้านการปฏิบัติตามกฎหมายของธนาคาร (ห้าม "บัญชีที่ปลอดภัย") และการพัฒนาคำแนะนำสำหรับนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในการทำธุรกรรมกับผู้ขายที่อ่อนแอ

คำแนะนำปฏิบัติสำหรับผู้ซื้อ

เพื่อให้ลด "เอฟเฟกต์ดอลินา" ในการทำธุรกรรมเฉพาะ ผู้ซื้อควร:

• ตรวจสอบผู้ขายและวัตถุโดยละเอียด: ขอสำเนาอัปเดตจากทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ (ซึ่งเปิดเผยการเชื่อมโยงของเจ้าของและข้อจำกัด) ศึกษาเอกสารการเป็นเจ้าของและตรวจสอบการมีภาระติดพัน
• ประเมินสถานะของผู้ขาย: พบกันโดยตรง สอบถามเกี่ยวกับสถานการณ์ครอบครัวและการเงิน และวิเคราะห์สัญญาณที่น่าสงสัย (ส่วนลดที่สูงเกินไป ความเร่งรีบ อารมณ์)
• ดำเนินการทำธุรกรรมภายใต้การควบคุมของผู้เชี่ยวชาญ: ดึงดูดทนายความและนอทารีที่มีประสบการณ์ และทำให้การชำระเงินผ่านบัญชีธนาคารอายัดหรือการฝากของนอทารี ซึ่งเงินจะถูกส่งให้ผู้ขายหลังจากาการลงทะเบียนข้อตกลง
• ดึงดูดการรับประกัน: หากเป็นไปได้มีส่วนร่วมญาติของผู้ขายหรือผู้ค้ำประกันในข้อตกลง ที่จะยืนยันความสมัครใจของเขาหรือเธอและจะพร้อมคืนเงินให้กับผู้ซื้อหากข้อตกลงถูกยกเลิก
• พิจารณาประกันกรรมสิทธิ์: ประกันชนิดนี้อาจชดเชยเงินที่จ่ายในกรณีที่ข้อตกลงถูกยกเลิกในภายหลัง

คำแนะนำปฏิบัติสำหรับผู้ขายสูงอายุ

เพื่อไม่ให้กลายเป็นผู้เข้าร่วมในเรื่องราวเช่นนี้ ผู้เป็นเจ้าของที่สูงอายุควร:

• ไม่ไว้ใจการโทรที่น่าสงสัย: เพิกเฉยต่อข้อความที่ "มาจากหน่วยงาน" และข้อเสนอในการโอนเงินไปยัง "บัญชีที่ปลอดภัย" จากบุคคลที่ไม่รู้จัก
• ปรึกษาก่อนการขาย: หารือเกี่ยวกับเงื่อนไขกับญาติที่เชื่อถือได้และทนายความ ไม่ทำธุรกรรมที่เร่งรีบภายใต้แรงกดดันและไม่ลงนามในเอกสารโดยไม่เข้าใจความหมาย
• ทำธุรกรรมอย่างเชื่อถือได้: ถ้าเป็นไปได้ให้มีการรับรองจากนอทารีและการจัดทำบัญชีทรัพย์สิน หลีกเลี่ยงการมอบอำนาจที่กว้างขวางโดยไม่จำเป็น
• ใช้กลไกการป้องกัน: ตามความเห็นชอบของบุคคลใกล้ชิดให้จัดทำการมอบอำนาจที่จำกัด การดูแล หรือการห้ามในการทำธุรกรรมที่จดทะเบียนโดยไม่มีส่วนร่วมโดยตรง อาจจำเป็นต้องคิดจัดทำพินัยกรรมหรือสัญญาสมรสเพื่อกำหนดอนาคตของทรัพย์สินล่วงหน้า

สถานการณ์ที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต

หากการปฏิบัติปัจจุบันยังคงอยู่ จำนวนข้อพิพาททางกฎหมายและความไม่ไว้วางใจจะเพิ่มขึ้นเท่านั้น: ข้อตกลงจะมีค่าใช้จ่ายสูงขึ้นและใช้เวลานานขึ้น ในขณะที่เซกเมนต์ที่เกี่ยวข้องกับผู้ขายสูงอายุอาจชะลอตัว ในขณะเดียวกัน รัฐบาลและธุรกิจกำลังมองหาการสร้างความสมดุลในความสนใจ ในบรรดามาตรการที่ถูกอภิปราย – การขยายแนวปฏิบัติในการประกันกรรมสิทธิ์ที่เป็นที่นิยม การนำเสนอ "ระยะเวลาเย็น" (เช่น การอายัดเงินในธนาคารเป็นเวลาหนึ่งสัปดาห์) การสร้างทะเบียนกลางของความเสี่ยงและการตรวจสอบสถานะทางจิตและการเงินของเจ้าของของการทำธุรกรรมอย่างจำเป็น

ข้อสรุป

"เอฟเฟกต์ดอลินา" ไม่ใช่อุบัติเหตุที่โดดเด่น แต่เป็นอาการของความอ่อนแอของตลาดอสังหาริมทรัพย์ต่อการฉ้อโกงและความไม่แน่นอนทางกฎหมาย นักลงทุนควรจำไว้ว่า: ข้อตกลงที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ต้องการการเตรียมการอย่างรอบคอบและการสนับสนุนจากมืออาชีพ โดยเฉพาะเมื่อผู้ขายอ่อนแอ เท่านั้นที่จะมีแนวทางแบบองค์รวม – การตรวจสอบวัตถุอย่างละเอียด การสนับสนุนจากนอทารี การจัดการการชำระเงินอย่างละเอียด และการประกันความเสี่ยง – จะช่วยหลีกเลี่ยงการสูญเสียที่มีค่าใช้จ่ายสูง หากปราศจากมาตรการเหล่านี้ "เอฟเฟกต์ดอลินา" อาจส่งผลกระทบต่อผู้ซื้อที่พักอาศัยเกือบทุกคน